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地产房地产楼市将陷入较大调整压力

时间:2019-08-16 17:08:27 来源:互联网 阅读:0次

地产:房地产 楼市将陷入较大调整压力 2010-04-18 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

我们的点评:

信贷的松紧,对楼市购买力的影响进而对成交量的影响至关重要。基于本次新推出的二套房贷政策其严厉程度超过2007年,我们判断不仅投资性需求会受到抑制,真实的改善性需求也将受抑。但需求的收缩还只是故事的一方面。从去年下半年开始全国商品房的新开工面积始终处在快速上升的通道,从房屋的建筑周期角度,巨大的新开工面积将于今年下半年形成源源不断的新增供给面积。综合需求和供给两个角度,下半年楼市将陷入较大调整压力已是大概率事件。

更为严厉的是,本次通知规定可“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,可对”非本地居民暂停发放购买住房贷款”,以及可“在一定时期内限定购房套数”。我们认为该规定基本击中异地炒房的要害。基于“考核问责机制”的建立,判断地方的执行力度将大大增强。

我们选取房价/人均消费支出指标筛选出房价水平显著超越当地消费水平的城市,逻辑在于支撑这些城市房价水平的购买力更多的是来自于异地的购房需求。其次我们选取年人均购房面积这一指标来筛选出购房行为较为活跃的城市,通常购房行为较为活跃的城市意味着投资客比重较高。综合上述两个纬度的指标,我们推测出异地置业的投资性需求比重较高的城市为:深圳、苏州、上海、合肥、北京、杭州、南京、无锡和厦门、银川。判断暂停第三套以上贷款和限制异地购房贷款的政策,将对这些城市的交易量带来较为显著的影响。

“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”,显示以税收的手段来调控楼市仍有可能。但预期政府推出仍将较为谨慎。这是因为税收政策相对信贷政策在灵活性以及可控性上都相对较差。

国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点包括:

建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于 0%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

我们的点评:

二套房贷收紧及上半年快速增长的新开工将使楼市承受较大调整压力信贷的松紧,对楼市购买力的影响进而对成交量的影响至关重要。基于本次新推出的二套房贷政策规定贷款首付款比例不得低于50%,其严厉程度超过2007年,再加上目前的房价水平大大超过2007年二套房贷收紧前的房价,致使按1.1倍利率计算的月供大大超越2007年二套房贷收紧后的月供水平(详细测算请参见《政策的纠结还将继续(20100415)》,我们判断本次二套房贷政策收紧后,不仅将对投资性需求形成抑制,还将对真实的改善性需求形成抑制效应。

需求的收缩还只是故事的一方面。从去年下半年开始全国商品房的新开工面积始终处在快速上升的通道,今年前 个月,全国房地产开发企业房屋施工面积24.22亿平方米,同比增长 5.5%;房屋新开工面积 .2 亿平方米,同比增长高达60.8%;其中 月单月新开工面积量仅次于目前的09年12月单月新开工面积量。

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